Prodaja stana koji nije uknjižen

Imate stan koji nije uknjižen, a želite da ga prodate. Kao prvo, treba da znate da prodaja stana koji nije uknjižen na prvi pogled deluje komplikovano, ali da se uz prave informacije i dobru podršku, može realizovati bez većih problema.

U praksi, ovakve situacije su češće nego što mnogi misle, posebno na domaćem tržištu nekretnina, pa zato nastavite sa čitanjem, jer ovo je članak baš za vas.

 

Šta uopšte znači pojam - “stan nije uknjižen”?

 

Najjednostavnije rečeno - to znači da stan nije upisan u katastar nepokretnosti kao posebna jedinica, odnosno ne postoji formalni dokaz vlasništva u javnim evidencijama. A razlozi za to mogu biti različiti; od starije gradnje, preko nelegalizovanih objekata, pa do administrativnih propusta.

I iako ovo može zvučati kao ozbiljan problem, u praksi ne znači da takav stan ne može da se proda. Samo znači da je proces nešto drugačiji, i da zahteva više pažnje.

 

Da li je prodaja uopšte moguća?

 

Najkraći odgovor na ovo pitanje je – DA!

Prodaja stana koji nije uknjižen je legalna, ali se ne obavlja na isti način kao kod uknjiženih nekretnina. Najčešće se realizuje putem ugovora o kupoprodaji ili ugovora o prenosu prava, uz dodatnu dokumentaciju koja dokazuje osnov sticanja.

Kupci su, naravno, oprezniji u ovakvim situacijama, što je potpuno razumljivo. Upravo zato je transparentnost ključna; što više informacija i dokaza pružite, veće su šanse za uspešnu prodaju i bolju cenu.

 

Koji su najčešći razlozi za neuknjiženost?

 

Prateći iskustva i informacije dobijene od profesionalnih agencija za nekretnine, mogu se razlikovati sledeće tipične situacije zbog kojih stan nije uknjižen:

1. objekat je građen bez građevinske dozvole
2. stan je u zgradi koja nije završila proces legalizacije
3. investitor nije izvršio etažiranje
4. postoje nerešeni imovinsko-pravni odnosi
5. dokumentacija je nepotpuna ili zastarela.

Važno je naglasiti da svaki slučaj ima svoju “priču”, i da ne postoji univerzalno rešenje. Upravo zato, individualni pristup je ključan.

Pitate se, da li se ovakvi stanovi prodaju po realnoj tržišnoj ceni ili ne?

 

Kako se određuje cena neuknjiženog stana?

 

Odgovor koji baš i ne odgovara prodavcima jeste da cena neuknjiženog stana gotovo uvek bude niža u odnosu na uknjižene nekretnine.

Razlog je jednostavan, kupac preuzima određeni rizik! A taj rizik se “ugrađuje” u cenu.

U praksi, razlika u ceni može biti od 10% pa čak i do 30%, u zavisnosti od:

• lokacije
• kvadrature
• stanja nekretnine
• faze legalizacije
• mogućnosti naknadnog uknjiženja.

Realna procena vrednosti stana je zato izuzetno važna. Previsoka cena može produžiti prodaju, dok preniska znači nepotreban gubitak.

Koja dokumentacija je potrebna?

 

Izvor: https://www.freepik.com/free-photo/still-life-documents-stack_95018665.htm

 

Kako bi se kupcu koji kupuje neuknjižen stan pružila sigurnost, potrebna je određena dokumentacija.

Najčešće se traži:

• ugovor o kupovini (ili drugi osnov sticanja)
• dokaz o uplati (ako postoji)
• građevinska dozvola ili rešenje o legalizaciji (ako je u procesu)
• potvrde investitora ili upravnika
• dokaz o posedovanju (računi, komunalije, i slično).

A što je dokumentacija urednija - to će proces proći brže, i uz manje pregovora.

Ko kupuje neuknjižene stanove?

 

Možda je iznenađujuće, ali interesovanje za neuknjižene stanove uvek postoji.

Neuknjižene stanove najčešće kupuju:

• investitori koji traže povoljnije nekretnine
• kupci sa gotovinom
• ljudi koji planiraju dugoročno stanovanje
• oni koji su spremni da završe proces uknjiženja.

Kupci koji se oslanjaju na stambene kredite, uglavnom nisu opcija, jer banke zahtevaju uknjiženu nepokretnost kao obezbeđenje.

 

Najčešće greške koje prodavci prave

 

Hajde da vidimo koje to greške prave prodavci, zbog kojih ovakvi stanovi dugo ostaju neprodati:

• prikrivanje informacija o statusu nekretnine
• nerealno određena cena
• loša ili nepotpuna dokumentacija
• pokušaj samostalne prodaje bez stručne pomoći
• nepoznavanje pravnih procedura.

Sve ove stvari mogu značajno usporiti, pa čak i potpuno zaustaviti proces prodaje. Zato je potrebno da se prikupi sva moguća dokumentacija, da se kupcu daju ispravne informacije, i da se izvrši realna procena vrednosti.  

A da bi se to sve obavilo kako treba, poželjno je angažovanje proverene agencije za nekretnine.

Kako agencija može da pomogne?

 

Agencije za nekretnine stalno prate stanje na tržištu nekretnina, i kretanje cena. Njihovo iskustvo je dragoceno, bilo da je u pitanju procena vrednosti stana ili korisni saveti za bržu prodaju.

U situacijama kada stan nije uknjižen, agencija može da pomogne da se stan proda po najboljoj ceni, i u najkraćem mogućem roku.

Ona tada nije samo posrednik, već partner koji vodi ceo proces:

• procenjuje realnu tržišnu vrednost
• proverava dokumentaciju
• savetuje kako da se nekretnina predstavi kupcima
• pronalazi ciljnu grupu kupaca
• pregovara u vaše ime
• sarađuje sa pravnicima i notarima.

Iskreno, kada su u pitanju neuknjiženi stanovi, praksa pokazuje da razlika između uspešne i neuspešne prodaje, često zavisi upravo od iskustva i pristupa agencije.

Da li čekati na uknjižbu?

 

Ovo je jedno od najčešćih pitanja, a odgovor je očekivan.  Svakako, ako postoji takva mogućnost, bolje je čekati na uknjižbu, jer ona:

• povećava cenu
• širi krug kupaca
• omogućava kupovinu putem kredita.

Međutim, u praksi, proces legalizacije i uknjiženja može trajati dugo. U tim situacijama, mnogi vlasnici se odlučuju da prodaju stan u postojećem stanju.

 

Za kraj: kako ubrzati proces prodaje?

 

Evo nekoliko praktičnih saveta koji će vam pomoći da ubrzate proces prodaje:

• budite iskreni i transparentni od početka
• pripremite svu dokumentaciju unapred
• postavite realnu cenu
• angažujte agenciju koja ima iskustva sa ovakvim nekretninama
• budite spremni na pregovore.

Važno je da znate da i mala fleksibilnost često znači mnogo bržu realizaciju.

Najvažnije je razumeti situaciju u kojoj se nalazite, biti realan u očekivanjima i imati pouzdanog partnera uz sebe. Tržište postoji, kupci postoje, potrebno je samo pronaći pravi način da do njih dođete, jer svaka nekretnina ima svog kupca.

Poštovani čitaoče, zanima nas vaše mišljenje o ovoj temi. Da li biste kupili neuknjižen stan? Pišite nam o tome u komentarima ispod teksta. Hvala!

Izvor: https://www.freepik.com/free-photo/male-hand-holding-project-plan-statistics-screen-close-up_3955600.htm

prodaja stana

Pročitajte još:

• Kako odrediti realnu vrednost nekretnine i prodati je po najboljoj ceni
• Uloga terenskih oglasa u prodaji nekretnina
• Sređivanje nekretnine pre prodaje - zašto je to važno?
• Prodaja stanova u Novom Sadu i stambeni krediti – 10 najčešćih pitanja i odgovora