Kako prepoznati pravu priliku na tržištu nekretnina Novog Sada
Jelena Todorović · 14. Aug 2025. 230 · Native Kupovina nekretnina
Tržište nekretnina u Novom Sadu poslednjih godina beleži konstantan rast, a ponuda se menja iz meseca u mesec. Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za 2024. godinu, prosečna cena kvadrata u gradu iznosi oko 2.065 € za novogradnju i 2.068 € za starogradnju.
Međutim, iza ovih brojeva kriju se velike razlike između zona: u centru, na Limanima i Grbavici kvadrat često dostiže i preko 3.000 €, dok se u Adicama, na Klisi ili Veterniku stanovi mogu naći za 1.600–1.900 € po kvadratu.
Ipak, prava prilika nije samo niska cena — već spoj lokacije, kvaliteta gradnje i čiste dokumentacije. Ovaj vodič pomoći će vam da ih prepoznate i iskoristite.
1. Znakovi da je cena dobra
* Uporedite sa prosekom
Prvi korak je da znate prosečnu cenu kvadrata u delu grada koji vas zanima. Ako naiđete na ponudu koja je znatno ispod proseka za tu lokaciju (npr. stan na Limanu za manje od 2.500 €/m²), to može biti signal da se radi o povoljnoj prilici — pod uslovom da nema skrivenih problema.
* Razlike po zonama
-
Centar, Grbavica, Limani — najskuplje zone, kvadrat i do 3.200 €.
-
Novo Naselje, Detelinara — srednji cenovni rang, oko 1.900–2.400 €.
-
Adice, Klisa, Veternik — pristupačnije cene, od 1.600 do 1.900 €.
* Faktori koji opravdavaju višu cenu
Lokacija blizu Dunava ili zelenih površina, kvalitetna stolarija i izolacija, garažno mesto ili velika terasa — sve to može biti razlog zašto je cena iznad proseka, ali i dalje opravdana.
2. Kako proveriti dokumentaciju
Pre nego što se zaljubite u stan, proverite papire. Bez „čiste” dokumentacije, čak i najlepša nekretnina može postati skupa greška.
Osnovna dokumenta koja morate videti:
-
List nepokretnosti iz katastra — dokaz vlasništva i tereta.
-
Građevinska dozvola — potvrda da je objekat izgrađen legalno.
-
Upotrebna dozvola — potvrda da se objekat može koristiti za stanovanje.
-
Dokaz o izmirenim porezima.
Kako proveriti
Većinu informacija možete pronaći putem online servisa Republičkog geodetskog zavoda. Neuknjiženi stanovi nose visok rizik — vlasništvo formalno ne postoji, što otežava ili onemogućava kupoprodaju.
Stručna pomoć
Advokat ili iskusan agent može vam pomoći da proverite sledljivost vlasništva i eventualne pravne prepreke. Kod starijih objekata, angažovanje građevinskog inženjera radi tehničke provere stanja instalacija, vlage i statike je mudra investicija.
3. Kada reagovati brzo
Na tržištu koje se brzo menja - dobra prilika retko čeka.
Prepoznajte signale
Ako vidite stan u atraktivnoj zoni po ceni ispod tržišne, naročito ako je u dobrom stanju i sa urednim papirima — to je verovatno ponuda koja neće dugo biti dostupna.
Budite spremni unapred
-
Izvadite predodobrenje za stambeni kredit kako biste znali tačan budžet.
-
Pripremite depozit, jer brzina uplaćivanja kapare često odlučuje kupca.
Balansirajte brzinu i oprez
Brza reakcija ne znači nepromišljena odluka. I u hitnim situacijama, makar minimalno proverite dokumentaciju i stanje nekretnine.
A onda se pripremite za psihologiju pregovaranja
Kada pronađete stan koji ispunjava vaše kriterijume, pregovaranje o ceni je poslednja šansa da dodatno uštedite.
Dođite pripremljeni — imajte podatke o cenama sličnih nekretnina u istoj zoni, i budite svesni gornje granice svog budžeta.
Ne otkrivajte odmah koliko ste spremni da platite, već prvo saslušajte prodavca i iznesite argumente zašto bi cena mogla biti niža. Ponekad čak i simbolično spuštanje cene može pokriti troškove nameštaja ili manjeg renoviranja.
Crvene zastavice (obratite pažnju!!!)
Neke ponude izgledaju predobro da bi bile istinite — i često to i jesu.
Pazite na stanove sa nerešenim imovinskim odnosima, više suvlasnika koji se ne slažu, hipotekom opterećenom nekretninom ili objektom bez upotrebne dozvole.
Posebno oprezno pristupite nekretninama čija je cena drastično ispod tržišne, jer to može značiti skriveni pravni problem ili potrebu za velikim ulaganjima.
Priprema pre kupovine
Prava prilika se lakše prepoznaje kada ste spremni. Pretražujte oglase redovno, imajte unapred pripremljenu kreditnu dokumentaciju i odabranog advokata za brzu proveru papira.
Napravite listu prioriteta — lokacija, kvadratura, sprat, garaža — kako ne biste gubili vreme na ponude koje ne odgovaraju vašim potrebama. Ova priprema smanjuje stres i omogućava da reagujete odmah kada se pojavi stan koji zadovoljava vaše kriterijume.
Umesto zaključka
Prava prilika u Novom Sadu je ona koja kombinuje povoljnu cenu (u odnosu na zonu), urednu dokumentaciju i mogućnost brze realizacije.
U centralnim delovima realno je očekivati cene od 2.500 € naviše, dok periferija nudi šansu za kupovinu ispod 2.000 € po kvadratu. Najbolji način da je uhvatite je da pratite tržište, poznajete prosečne cene, prepoznajete crvene zastavice i budete spremni na pregovaranje.
Kada se sve to spoji — prilika postaje investicija koja se ne propušta.
Ono što je takođe preporučljivo je i da u posao kupovine uđete u pratnji iskusnog agenta za nekretnine, koji takve prilike prepoznaje odmah.
A kako vi prepoznajete „pravu” priliku na tržištu? Da li biste se uspustili u takvu kupovinu stana? Podelite svoja razmišljanja sa nama u komentarima ispod teksta. Hvala!
Slike: ChatGPT
Treba hteti i treba smeti. Ali treba imati i smisla za taj biznis. A to je osecaj za vrednost, traznju. A onda imati dobre majstore ili biti majstor pa krenuti. Nikada se ne zna.
Ja u principu nikad nemam hrabrosti za "prave prilike". Ni kad su u pitanju stanovi, ni uopste. Sve se nesto plasim, a mozda ne bi trebalo.
Ipak, kad je u pitanju nekretnina, velike su pare u pitanju, pa je svakako bolje biti obazriv.
Prosle godine, ugrabio sam jednu dobru priliku. Hteo sam da ulozim u jedan mali stan za izdavanje, i uspeo sam! Cena malo niza, lokacija Grbavica, mali stan, a odlican. Ispostavilo se da su se naslednici dogovorili da ga daju po malo nizoj ceni ne bi li se sto pre prodao, jer su im trebale pare za nesto drugo, i sve se poklopilo. Ali, sto bi rekli u nekom crtacu - svega toga ne bi bilo da je Pera otisao pravo u policiju, tj. da Mirko nije imao dobrog agenta za nekretnine...
Joj, ko zna koliko sam dobrih prilika propustio jer se uvek plasim. Cim vidim da je nesto jeftinije nego sto bi trebalo, vec mi je sumnjivo. Ono, kako i vi kazete, cesto i jeste tako, ali desi se nekad da je sve u redu, a ljudi se sele u inostranstvo, pa prodaju ispod cene. Ali, nikad se ne zna.