Zašto cene nekretnina u Novom Sadu (još uvek) ne padaju?
Nenad Savić · 26. Aug 2026. 131 · Native Blog i saveti
Godinama kupci nekretnina čekaju korekciju tržišta. Najave skupljih kredita, usporavanja privrede i „pregrejanog tržišta“, često su se tumačile kao najava pada cena stanova, kuća, poslovnih prostora i ostalih nekretnina.
Do većeg pada, međutim, nije došlo. Tržište nekretnina jeste usporilo, posebno kada je reč o broju transakcija, ali cene i dalje rastu.
U nastavku teksta objasnićemo razloge zašto se to dešava, i šta bi realno moglo da promeni taj trend.
Šta se dešava na tržištu nekretnina u Novom Sadu?
Novi Sad je jedno od najvažnijih tržišta nekretnina u Srbiji. Mnogo se gradi, a potražnja je još uvek velika. Na teritoriji grada trenutno ima oko 350 aktivnih gradilišta, sa više od 10.000 stanova u ponudi.
Najnoviji podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da su cene stanova u Novom Sadu u drugom kvartalu 2026. godine bile 5.25% više nego pre godinu dana. Prosečna cena stana iznosi oko 2.400 evra po kvadratnom metru, ali se cene značajno razlikuju u zavisnosti od lokacije, starosti, kvaliteta gradnje i opremljenosti nekretnine.
Razlike su posebno izražene između pojedinih delova grada. Liman i Grbavica decenijama su među najtraženijim i najskupljim lokacijama, prvenstveno zbog blizine centra, Univerziteta, Dunavskog parka i drugih sadržaja.
Podbara i Rotkvarija, koje se naslanjaju na centar i staro gradsko jezgro, takođe imaju visoke cene, između ostalog i zbog ograničene ponude novogradnje.
Pristupačnije cene mogu se pronaći u naseljima poput Detelinare, Novog naselja i Satelita, gde je građevinska aktivnost intenzivnija. Klisa i Adice privlače kupce koji traže veće i jeftinije stanove i kuće sa dvorištima.
Sa druge strane Dunava, Petrovaradin predstavlja specifičan slučaj. Mirnije okruženje i blizina Novog Sada privlače sve više kupaca.
Zašto cene nekretnina ne padaju?
1. Konstantno velika potražnja
Ekonomska logika kaže da kada je potražnja velika, cene ne padaju. A potražnja za stanovima u Novom Sadu stalno raste. Grad privlači nove stanovnike iz cele Vojvodine i Srbije, studente, mlade porodice, ali i visoko plaćene stručnjake u IT sektoru, i stranim kompanijama.
2. Ograničena ponuda kvalitetnih stanova
Iako je ponuda novih stanova u Novom Sadu velika, nisu svi podjednako traženi. Veća ponuda ne znači automatski i višak koji bi doveo do pada cena. Stanovi na dobrim lokacijama, sa kvalitetnom gradnjom, funkcionalnim rasporedom prostorija, obezbeđenim parkingom i urednom dokumentacijom, prodaju se znatno brže i lakše.
3. Visoki troškovi gradnje
Rast cena ne može da se posmatra odvojeno od inflacije i povećanja troškova gradnje. Poskupeli su zemljište, građevinski materijal, radna snaga, kao i priključci na infrastrukturu. Investitor koji je projekat započeo uz visoke troškove, nema mnogo prostora za smanjenje cene. Ukoliko proda stan po nižoj ceni, mora da prihvati manji profit, pa i gubitke.
4. Nekretnine kao investicija i zaštita kapitala
Kupovina nekretnine je, ne samo u Srbiji već i u drugim državama, način da se sačuva vrednost kapitala. Značajan deo potražnje u Novom Sadu dolazi od kupaca iz dijaspore, ali i investitora koji stanove kupuju radi izdavanja (dugoročno ili po principu „stan na dan“), posebno u blizini fakulteta i poslovnih zona.
5. Povoljni i subvencionisani stambeni krediti
Dosta kupaca za rešavanje stambenog pitanja koriste stambene kredite. U drugom kvartalu 2026. godine kreditno finansiranje učestvovalo je u oko 34% kupoprodajnih ugovora za stanove u Srbiji. Najviše ih koriste mladi parovi i porodice koje kupuju svoj prvi stan.
Šta bi moglo da promeni ovaj trend?
Iako trenutni podaci ne ukazuju na pad cena nekretnina, nekoliko faktora bi moglo da promeni sliku:
· rast kamatnih stopa — poskupljenje stambenih kredita smanjuje kupovnu moć, posebno mladih bračnih parova koji čine najveći deo kreditnih kupaca
· usporavanje priliva iz dijaspore — ako se globalni ekonomski uslovi pogoršaju, kupci iz inostranstva mogu da smanje svoja ulaganja
· prezasićenost ponude — u delovima grada gde se najviše gradi, višak stanova slabijeg kvaliteta bi mogao da utiče na pad cena
· rast nezaposlenosti ili ekonomska kriza — smanjenje kupovne moći stanovništva vodi ka manjoj potražnji stanova.
I na kraju - da li će cene nekretnina pasti?
Za sada, podaci više ukazuju na usporavanje i stabilizaciju tržišta, nego na značajniji pad cena. Broj transakcija je oko 1% manji nego prošle godine, ali se stanovi i dalje prodaju po relativno visokim cenama.
U narednom periodu može se očekivati da prosečna cena stanova ostane na visokom nivou, dok bi pojedine nekretnine mogle da pojeftine. To se pre svega odnosi na stanove na lošijim lokacijama, sa problematičnom dokumentacijom ili slabijim kvalitetom gradnje.
Nije realno očekivati veliki i nagli pad cena, posebno na atraktivnim lokacijama poput Limana i Grbavice, dok su Detelinara, Telep i Adice nešto pristupačniji. Najvažnije je pažljivo odabrati najpovoljniju nekretninu i umešno pregovarati o ceni tamo gde za to postoji prostor.
Ukoliko imate iskustva i savete u vezi kretanja cena nekretnina u Novom Sadu, postavite ih u komentarima ispod teksta. Hvala!
Naslovna slika Nikola Rakić