Odjava podstanara u Srbiji – Noćna mora ili nedostatak formalnog ugovora?
DC · 20. Nov 2025. 173 · Native Blog i saveti
Izdavanje nekretnina u Srbiji nosi sa sobom rizik. Iako većina zakupa protekne glatko, scenario u kojem podstanar prestaje da plaća kiriju, odbija da se iseli i nanosi štetu imovini, postao je sinonim za "noćnu moru" za mnoge stanodavce.
Da li je zaista problem u lošim zakonima, ili u načinu na koji mi pristupamo zakupu?
1. Zašto se oseća kao noćna mora: Zaštita stanara
U samoj srži pravnog sistema, Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) i Zakon o stanovanju kreirani su tako da štite slabiju stranu u odnosu – a to je obično stanar.
Nakon što se stanar uselio i tu prijavio boravište (ili čak živeo duže vreme), sud ga tretira kao zaštićenog od samovoljnog izbacivanja. Ne možete jednostavno promeniti bravu ili izbaciti njegove stvari na ulicu – takva "samo-pomoć" je nezakonita i vi biste se našli u prekršaju.
Ako stanar odbija da se iseli, jedini pravni put je tužba za iseljenje (ekmisija). A tu kreće noćna mora:
-
Dužina trajanja: Standardni sudski spor za iseljenje može trajati i godinu ili dve, pa čak i duže.
-
Troškovi: Za to vreme, ne samo da ne primate kiriju, već morate da platite pravne troškove i advokate.
-
Oštećenje imovine: Poseban problem je naplata štete koju je podstanar eventualno naneo – to obično zahteva novi, dugi sudski postupak.
2. Loši zakoni? Ne, loš je neformalni odnos
Problem u Srbiji retko leži u samim zakonima, već u neformalnom, neregularnom tržištu zakupa. Oko 80% poslova na tržištu zakupa u Srbiji odvija se bez validnog, overenog ugovora.
Ako nemate ugovor overen kod notara (javnog beležnika), vi pravno ne postojite.
-
Neregistrovani ugovori: Bez overe ugovora, svaki sudski spor se svodi na dokazivanje "na reč", što je dugotrajno i neizvesno.
-
Neprijavljeni stanari: Mnogi vlasnici izbegavaju prijavu stanara MUP-u i Poreskoj upravi (zbog izbegavanja poreza), čime direktno sebi vezuju ruke. Neprijavljeni stanar je u pravnoj sivoj zoni, što otežava primenu zakona.
Dakle, zakoni nisu strogi, već je sudski sistem spor, a stanodavac je nezaštićen jer nije koristio pravne alate koji mu stoje na raspolaganju.
3. Kako se zaštititi: Tri koraka za iseljenje bez noćne more
Postoji pravna zaštita koja znatno skraćuje agoniju iseljenja i štiti stanodavca, a svodi se na formalizovanje odnosa:
Korak 1: Overite ugovor kod Notara (Javni Beležnik)
U ugovoru morate precizno navesti uslove raskida (npr. neplaćanje kirije dva uzastopna meseca). Najvažnije je da se u ugovoru obavezno nalazi klauzula o neposrednoj izvršnosti.
Korak 2: Uključite Klauzulu o Neposrednoj izvršnosti
Ova klauzula, kada je ugovor overen, omogućava da u slučaju kršenja uslova (npr. neplaćanja), preskočite sudski spor i idete direktno kod javnog izvršitelja.
Izvršni postupak je znatno brži, efikasniji i jeftiniji od parničnog postupka, jer se ne raspravlja o razlogu raskida, već samo o izvršenju onoga što je već potpisano. To je vaš najbrži put do iseljenja.
Korak 3: Prijavite stanare MUP-u
Ispunite zakonsku obavezu prijave podstanara. Time dajete pravni legitimitet celom odnosu i omogućavate primenu svih pravnih sredstava.
Kako proveriti ko ima prebivalište na mojoj adresi?
Provera lica koja imaju prijavljeno prebivalište na vašoj adresi u Srbiji vrši se isključivo preko nadležne Policijske uprave (MUP). Kao vlasnik ili nosilac prava raspolaganja nekretninom, imate pravo da podnesete zahtev za uvid u bazu podataka lica prijavljenih na toj adresi. Procedura obično uključuje odlazak u najbližu policijsku stanicu (odeljenje za upravne poslove MUP-a) i popunjavanje zahteva uz prilaganje dokaza o vlasništvu (list nepokretnosti ili kupoprodajni ugovor). Nakon uvida, ukoliko se utvrdi da na adresi postoje prijavljena lica koja tu faktički ne žive, možete pokrenuti upravni postupak za odjavu njihovog prebivališta.
I na kraju sunce
Zaključak: Noćna mora iseljenja nije uzrokovana lošim zakonima, već eskalacijom rizika koji su svesno preuzeti ulaskom u neformalni, "na crno" odnos. Tretirajte izdavanje kao ozbiljan posao: investirajte u overen ugovor i osigurajte se klauzulom o neposrednoj izvršnosti. To je jedini put ka mirnom snu.
Naslovna foto: https://www.pexels.com/photo/politician-holding-loudspeaker-8847004/
Draga penzionerko, da bi olaksao vama i drugima evo detaljnog pojasnjenja koje ce nadam se biti korisit od vama i drugima.
Ovo je najvažniji i najosetljiviji pravni korak u zaštiti stanodavca. Klauzula o neposrednoj izvršnosti (koja omogućava direktan odlazak izvršitelju, preskačući dugotrajni sudski spor) ima pravnu snagu samo ako je ugovor ili aneks ugovora overen kod Javnog beležnika (notara).
Evo detaljnog objašnjenja kako vlasnik može uključiti ili dodati ovu klauzulu:
1. Za novi Ugovor (Najbolji scenario)
Ovo je najlakši i najsigurniji put:
Unesite klauzulu u tekst: Tekst novog ugovora o zakupu mora sadržati jasnu i nedvosmislenu klauzulu kojom zakupac (podstanar) daje izričitu saglasnost da se, u slučaju neispunjavanja svojih obaveza (npr. neplaćanja kirije dva uzastopna meseca ili isteka roka zakupa), stanodavac može obratiti Javnom izvršitelju radi iseljenja, bez prethodnog vođenja parničnog postupka pred sudom.
Overa kod Notara: Obe ugovorne strane (stanodavac i podstanar) moraju potpisati taj ugovor pred Javnim beležnikom.
Pravna snaga: Overom, ugovor stiče svojstvo izvršne isprave. Ovo je ključno jer je to dokument kojim možete direktno pokrenuti izvršni postupak.
2. Za postojeći Ugovor (Ako klauzula nije uključena)
Ako već imate stanara, ali u ugovoru nema ove klauzule, ili ugovor nije overen, možete je dodati, ali je neophodna saradnja i saglasnost podstanara.
A) Putem Aneksa Ugovora
Sačinite Aneks: Sačinite pravno validan Aneks Ugovora o zakupu koji sadrži samo klauzulu o neposrednoj izvršnosti i uslove pod kojima se ona primenjuje (npr. dugovanje kirije, uništavanje imovine).
Potrebna je Saglasnost: Podstanar mora pristati da potpiše taj aneks. Ukoliko odbije, ne možete ga prisiliti, i jedini put ostaje raskid ugovora po standardnoj proceduri.
Overa Aneksa: Obe strane (stanodavac i podstanar) moraju taj Aneks overiti kod Javnog beležnika. Time Aneks stiče pravnu snagu izvršne isprave, bez obzira na to da li je originalni ugovor overen ili ne.
B) Pravni problem (Ako stanar ne sarađuje)
Ako stanar odbija da potpiše aneks ili da se pojavi kod notara, ne možete jednostrano dodati klauzulu o neposrednoj izvršnosti.
U tom slučaju, vaša jedina opcija za zaštitu je:
Raskid ugovora: Raskinuti postojeći ugovor u skladu sa uslovima (uz propisani otkazni rok, npr. 30 dana).
Klasična tužba: Ako se nakon raskida stanar ne iseli, morate pokrenuti parnični postupak (tužba za iseljenje) pred redovnim sudom, a ne brži izvršni postupak.
Važna pravna napomena
Klauzula o neposrednoj izvršnosti zahteva da se ispunjava jasan uslov. Ne možete je primeniti samo zato što želite da stanar ode. Na primer, izvršitelj će pokrenuti postupak iseljenja samo ako stanodavac priloži dokaz (izjavu overenu kod notara ili izvod iz banke) da je nastao uslov definisan u ugovoru (npr. dugovanje tri meseca kirije).
Hvala za jedan pismen i razuman tekst. Prijavila sam podstanre ali kako da promenim klauzulu, odnosno da primenim ovu klauzulu Korak 2: Uključite Klauzulu o Neposrednoj izvršnosti? Hvala unapred.